โปะหนี้บ้าน
โปะหนี้บ้าน 3 วิธีการโปะหนี้แบบมือโปร โปะหนี้ยังไงให้จ่ายได้ไวๆ มาดูเลย !
โปะหนี้บ้าน “หนี้สินบ้าน 30 ปี” เป็นหนี้เป็นสินก้อนใหญ่ที่ผ่อนกันอย่างนาน ทำอย่างไรนะพวกเราถึงจะปลดหนี้สินได้ไวขึ้น จะได้มีเงินไปทำอันอื่นได้ซะคราว แล้วทราบไหมค่ะ? ว่าถ้าพวกเราตกลงใจผ่อนกับแบงค์ถึง 30 ปี จริงๆนะ ราคาบ้านข้างหลังนั้นที่คุณซื้อมันแทบจะเท่านึงอย่างยิ่งจริงๆ จากที่ซื้อบ้าน 5 ล้านบาท ทดลองบวกดอกมองสิขา ราคามันเกือบจะเป็น 10 ล้านบาท เลยค่ะ วันนี้พวกเรารวม “แนวทาง โปะบ้าน 3 แนวทาง” กล้วยๆที่ถ้าหากทำทั้งยัง 3 วิธีแบบนี้แล้วค้ำประกันได้เลยว่า พวกเราจะพ้นภาระหนี้สินกับแบงค์เร็วขึ้น ความฝันที่จะผ่อนแบงค์จาก 30 ปี ให้เหลือ 15 ปี อยู่ไม่ไกล วิลล่าราคาถูกภูเก็ต
มาดู 3 วิธีที่จะช่วยให้ทุกคนหมดภาระนี้บ้านได้เร็วขึ้นกันเลย
- โปะเงินต้น
การจ่ายค่าผ่อนบ้านให้เพิ่มขึ้นเรื่อยๆในทุกๆเดือน หรือจะจ่ายปีละ 1-2 ครั้งในตอนโบนัสออกก็ได้ ยกตัวอย่างเช่น ถ้าหากแบงค์กำหนดให้ผ่อนเดือนละ 20,000 บาท พวกเราก็โปะเพิ่มลงไป 10-50% เอาดังที่พวกเราจ่ายไหว จากที่ทดลองคำนวณมองถ้าหากพวกเราโปะเพิ่มทุกๆเดือน เดือนละ 50% ถ้าหากจากเดิมเคยผ่อน 20,000 บาทก็เพิ่มเป็น 30,000 บาท จะสามารถลดเวลาผ่อนบ้านได้ครึ่งนึงอย่างยิ่งจริงๆ VILLA FOR RENT
- Refinance or Retention
แนวทางลักษณะนี้จะช่วยลดอัตราค่าดอกเบี้ยให้กับพวกเราได้ จำนวนมากแล้วพวกเราชอบได้อัตราค่าดอกเบี้ยต่ำๆเพียงแค่ในตอน 3 ปีแรก จากนั้นจะสูงมากขึ้นมากมายทีเดียว การขอ Refinance กับแบงค์ใหม่ ก็คือการเปลี่ยนเจ้าหนี้นั่นแหละ ซึ่งเจ้าหนี้รายใหม่ก็ชอบเสนออัตราค่าดอกเบี้ยที่ถูกกว่าเจ้าเดิม เพื่อที่จะได้ให้พวกเราย้ายไปเป็นลูกหนี้ หรืออีกแนวทางเป็นการ Retention กับแบงค์เดิม ก็ไม่ต้องแปลงเจ้าหนี้ ก็แค่ยื่นเรื่องขอลดดอกแค่นั้น
- จ่ายและชำระหนี้ให้ตามเวลา
เพื่อที่จะได้ให้พวกเราไม่ต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่มเติมอีกและก็คือเรื่องของการดูแลรักษาเครดิตให้กับตัวเราเอง เมื่อถึงเวลาที่พวกเราปรารถนา Refinance หรือ Retention แบงค์ก็จะมองเรื่องราวชำระเงินของพวกเราด้วย ถ้าหากเป็นลูกหนี้ที่ดี พวกเราได้โอกาสต่อรองได้สูงนะคะ หากจ่ายตามเวลาตลอดไม่ว่าแบงค์เดิมหรือแบงค์ใหม่ก็จะยินดีต้อนรับ
โปะเงินต้น
เนื่องมาจากการคลายบ้านเป็นการ “ผ่อนแบบลดต้นลดดอก” การโปะก็เลยเป็นแนวทางที่จะสามารถช่วยให้พวกเราสามารถลดเงินต้นได้มากที่สุดรวมทั้งเมื่อเงินต้นลด ดอกที่จะตามมาก็ต่ำลงไปด้วยเหมือนกัน หรือเอาง่ายๆว่ายิ่งผ่อนมากแค่ไหนก็เลยยิ่งหมดไวแค่นั้น แล้วก็หากพวกเรายิ่งผ่อนในตอนที่ดอกถูกด้วยนะ เงินที่พวกเราจ่ายไปก็จะไปช่วยลดเงินต้นได้มากขึ้น
สำหรับมือใหม่ที่สงสัยว่า “ผ่อนแบบลดต้นลดดอก” คืออะไร ไปดูแบบอย่างกันเลย
- งวดที่ 1 : จากยอดกู้ 5 ล้านบาท ผ่อนงวดแรกมา 26,350 บาท เงินนี้จะถูกแบ่งได้ 2 ส่วน ส่วนแรกเลยจะไปหักดอกก่อนปริมาณ 12,329 บาท รวมทั้งที่เหลือก็เลยไปหักเงินต้น 14,021 บาท ทำให้เหลือเงินต้นที่คุณเฮเคียวกู้กับแบงค์อยู่ที่ 4,985,979 บาท
- งวดที่ 2 : ยอดกู้จะเหลือ 4,985,979 บาทแล้ว เมื่อคุณเฮเคียวผ่อนงวดที่ 2 มา 26,350 บาท ก็จะไปตัดดอก 12,294 บาท (สังเกตดูว่าดอกจะลดน้อยลงตามยอดเงินกู้ที่เหลือ) รวมทั้งไปตัดเงินต้น 14,056 บาท คุณเฮเคียวก็จะมียอดกู้คงเหลืออยู่กับแบงค์อยู่ที่ 4,971,923 บาท
- งวดที่ 3 : จะมียอดกู้เหลือ 4,971,923 บาท ดอกที่ถูกหักเหลือ 12,260 บาท ก็ลดน้อยลงตามเงินต้นไปด้วย และก็สังเกตดูว่าเงินผ่อนของที่ไปตัดเงินต้น 14,090 บาท ก็จะมากขึ้นทุกงวดๆทำให้ยิ่งจ่ายมากยิ่งตัดเงินต้นได้มาก ภาระหน้าที่หนี้สินก็จะยิ่งหมดไวขึ้น
พวกเรามาทดลองคิดกันเล่นๆดีมากกว่าว่า ถ้าเกิดพวกเราผ่อนบ้านโดยไม่โปะเลย เงินที่พวกเราจะต้องจ่ายไปกับค่าบ้านทั้งปวงจะเป็นราคาเท่าใด poolvilla
คำนวณให้มองว่าถ้าหากจ่ายตามแผนธรรมดาของแบงค์ที่ 30 ปี คุณเฮเคียวจำเป็นที่จะต้องจ่ายค่าผ่อนบ้านไปทั้งผอง พอๆกับ 9,467,673 บาท ราวเท่านึงของราคาบ้านเลยคะค่ะ พวกเราก็เลยชี้แนะว่าถ้าเกิดผู้ใดต้องการผ่อนบ้านให้หมดเร็วๆเนี่ย ก็ใช้แนวทางโปะช่วยได้นะคะ แล้วโปะกี่ % จะช่วยลดภาระหน้าที่ได้มากแค่ไหนบ้าง พวกเราคำนวณมาให้แล้ว ไปดูกันเลย
พวกเราทดลองคำนวณการโปะเพิ่มออกมาให้มองตั้งแต่ 10% – 50% จากแบบผ่อนธรรมดา ถ้าเกิดไม่โปะเลย จะใช้เวลาผ่อน 30 ปี จะต้องชำระเงินทั้งหมดทั้งปวง 9,467,673 บาท โปะหนี้บ้าน
- โปะเพิ่ม 10% (2,635 บาท) ใช้เวลาผ่อนเหลือ 24 ปี 3 เดือน อดออมไป 1,058,737 บาท
- โปะเพิ่ม 20% (5,270 บาท) ใช้เวลาผ่อนเหลือ 20 ปี 5 เดือน มัธยัสถ์ไป 1,720,773 บาท
- โปะเพิ่ม 30% (7,905 บาท) ใช้เวลาผ่อนเหลือ 18 ปี 1 เดือน มัธยัสถ์ไป 2,152,332 บาท
- โปะเพิ่ม 40% (10,540 บาท) ใช้เวลาผ่อนเหลือ 16 ปี 1 เดือน อดออมไป 2,477,821 บาท
- โปะเพิ่ม 50% (13,175 บาท) ใช้เวลาผ่อนเหลือ 14 ปี 6 เดือน มัธยัสถ์ไป 2,727,194 บาท
Retention or Refinance
แนวทาง Retention รวมทั้ง Refinance มีเป้าหมายเพื่อลดดอกสำหรับในการผ่อนบ้านแบบเดียวกัน จะไม่เหมือนกันเพียงแค่ Retention เป็นการขอปรับลดอัตราค่าดอกเบี้ยกับแบงค์ที่เป็นเจ้าหนี้พวกเราตอนนี้ ส่วน Refinance เป็นการขอย้ายไปผ่อนกับแบงค์อื่นที่ให้อัตราค่าดอกเบี้ยถูกกว่าแบงค์เดิมของพวกเรา ซึ่งอีกทั้ง 2 แบบก็มีจุดเด่นข้อด้อย ดังต่อไปนี้
Retention
จุดเด่นเป็นไม่เสียค่าบริการสำหรับการยื่นกู้ใหม่ และไม่จำเป็นต้องไปเสียเวล่ำเวลายื่นเรื่องกับแบงค์ใหม่ เพราะเหตุว่าพวกเราขอลดดอกจากแบงค์เดิมเลย
ข้อด้อยเป็นแบงค์เดิมชอบลดดอกลงให้ไม่มากมาย ไม่จูงใจพอๆกับ Refinance แม้กระนั้นอันนี้ก็ขึ้นอยู่กับความเป็นมาสำหรับการจ่ายของพวกเราด้วยนะ ถ้าเกิดตรงเวลาทุกคราวก็บางทีอาจสามารถต่อรองได้อีก pool villas
Refinance
จุดเด่นเป็นแบงค์ใหม่ที่พวกเราไปขอยื่นกู้ชอบให้ดอกที่ถูกกว่าแบงค์เดิม ยิ่งหากพวกเรามีประวัติเป็นลูกหนี้ที่ดีด้วยแล้ว พวกเราก็จะมีสิทธิสำหรับเพื่อการต่อรองอัตราค่าดอกเบี้ยให้ถูกได้มากกว่า
ข้อผิดพลาดเป็นRefinance จำเป็นต้องเสียค่าบริการสำหรับในการยื่นกู้ใหม่ ซึ่งจะมีค่าขนบธรรมเนียม* เสมือนในช่วงเวลาที่พวกเรายื่นกู้หนแรกล่ะจ้ะ จำเป็นต้องรอเวลาให้แบงค์พิเคราะห์รวมทั้งมองเรื่องราวชำระเงินของพวกเราร่วมด้วย
ค่าธรรมเนียมในการ Refinance ก็จะมี
- ค่าคิดราคา = โดยประมาณ 2,000-3,000 บาท
- ค่าจำท่วม 1% ของวงเงินกู้
- ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้
- ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ หรือค่าธรรมเนียมอื่นๆของแบงค์
- ค่ารับรอง MRTA = สุดแท้แต่เรทของบริษัทรับรองที่ร่วมกับแบงค์นั้นๆ
- ค่ารับรองไฟไหม้ = สุดแท้แต่เรทของแบงค์นั้นๆ
แม้กระนั้นโดยมากแบงค์จะมีโปรโมชั่น ฟรีค่าประมาณราคา, ค่าอากรแสตมป์ ฯลฯ
ผ่อนบ้านกับแบงค์ A ยอดเงินต้นอยู่ที่ 5 ล้านบาท อัตราค่าดอกเบี้ย 1-3 ปีแรก อยู่ที่ 3% ต่อปีคงเดิม แล้วปีที่ 4 เป็นต้นไปอัตราค่าดอกเบี้ยขึ้นเป็น 5.5% คงเดิม จำเป็นต้องชำระเงินผ่อนทั้งหมดทั้งปวง 30 ปีอยู่ที่ 9,467,673 บาท
แต่ว่าถ้าหากคุณเลือก Refinance กับแบงค์ใหม่ สมมุติว่าต่อรองได้อัตราค่าดอกเบี้ยขยับขึ้นมาจากเดิมเล็กน้อยที่ 4% ต่อปีคงเดิม แล้วเมื่อครบทุกๆ3 ปี ก็กระทำ Refinance ใหม่ จะช่วยทำให้คุณเฮเคียวผ่อนบ้านได้หมดข้างใน 23 ปี 9 เดือน รวมทั้งประหยัดเงินไปได้ 1,963,362 บาท เลยจ๊าขา แม้กระนั้นก็จะมีค่าประเพณีสำหรับในการ Refinance ด้วย ก็ทดลองเปรียบเทียบมองว่าจะป้องกันไหม ซึ่งจำต้องมองเป็นครั้งละกรณีไป
ใช้หนี้ใช้สินให้ทันเวลา
ข้อนี้มิได้มีความสลับซับซ้อนราวกับแบบแนวทางในข้อ 1 และก็ 2 แม้กระนั้นเป็นแนวทางที่จะทำให้พวกเราไม่ต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่มเติมอีก ก็จ่ายให้ตามกำหนดไปนะคะ พวกเราจะได้มีเงินเหลือมาโปะเงินต้นได้จำนวนมากแถมการใช้หนี้ให้ตามเวลาเนี่ย ก็จะสามารถช่วยทำให้พวกเรามีเครดิต มีประวัติการชำระเงินที่ดี ทำให้พวกเราได้โอกาสต่อรองตอนที่อยาก Refinance หรือ Retention ได้ง่ายด้วย
แบบอย่างของคุณ กู้แบงค์ซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท แบงค์ให้ผ่อนงวดละ 26,350 บาท ซึ่งคุณยูจินตกลงใจโปะเพิ่มงวดละ 9,650 บาท (ราว 27%) รวมเป็นเงินผ่อนงวดละ 36,000 บาท ใน 1-3 ปีแรกแบงค์ให้อัตราค่าดอกเบี้ย 3% ต่อปีคงเดิม ผ่อนมา 3 ปี คุณยูจินได้กระทำ Refinance กับแบงค์ใหม่ ได้อัตราค่าดอกเบี้ย 4% ต่อปีคงเดิม และก็เมื่อครบ 3 ปีก็จะ Refinance ใหม่เรื่อยซึ่งคุณกล่าวว่าจ่ายและชำระหนี้ตรงตรงเวลาตลอดเลย ทำให้สามารถทำเรื่อง Refinance ได้อัตราค่าดอกเบี้ยที่ไม่สูงมากมายได้อยู่เสมอ
คุณสามารถพ้นภาระหนี้สินบ้าน 5 ล้านด้านใน 15 ปี โดยเสียค่าผ่อนบ้านทั้งผอง 6,457,045 บาท และก็มีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีสำหรับเพื่อการ Refinance โดยประมาณ 125,911 บาท (เป็นเลิศที่ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ ค่าทำรับรอง MRTA แล้วก็ค่ารับรองไฟไหม้ เพราะว่าสุดแท้แต่เรทของแบงค์นั้นๆ) รวมเบ็ดเสร็จเป็นราคาบ้านที่จริงจริงเป็น6,582,956 บาท
สรุป
เป็นไงบ้างสำหรับ 3 แนวทางดีๆที่สามารถจะช่วยให้พ้นภาระหนี้สินบ้านได้เร็ว หวังว่าจะมีประโยชน์ให้คนที่กำลังหาวิธีผ่อนบ้านให้มัธยัสถ์ดอกเยอะที่สุด แล้วก็ต้องการปิดหนี้สินบ้านให้ได้ไวที่สุด แล้วก็แม้คนอ่านใครกันแน่ที่เคยมีประสบการณ์สำหรับการโปะบ้านและก็ Refinance ก็สามารถมาแชร์กันได้ มั่นใจว่าจะมีประโยชน์ให้กับผู้อื่นได้แน่ๆ
บทความที่น่าสนใจ : SALE VILLA วิลล่าภูเก็ตป่าสัก VILLA FOR RENT pool villas